Usucapione

Trascrivibilità dell’accordo tra privati avente ad oggetto l’usucapione di un bene

L’usucapione è quell’istituto giuridico che consente di acquistare la proprietà di beni mobili o immobili attraverso il possesso per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.

Per i beni immobili è necessario il possesso pacifico (senza contestazioni), pubblico (notorio e visibile) e continuo (senza interruzioni) del bene per vent’anni (art. 1158 cod. civ.).

Ricorre tuttavia un’ipotesi prevista dall’art. 1159 cod. civ. nel caso in cui colui che acquista in buona fede un immobile da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, ne acquista comunque la proprietà con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione (c.d. usucapione abbreviata).

Ma come si accerta l’avvenuta usucapione?

L’articolo 5 del decreto legislativo numero 28 del 2010 dispone che l’accertamento dell’usucapione è sottoposto all’obbligo di mediazione obbligatoria.

Pertanto, prima di avviare qualsiasi procedimento giudiziale volto ad accertare l’intervenuta usucapione di un bene immobile, sarà necessario avviare una procedura conciliativa obbligatoria dinnanzi ad un organismo di mediazione finalizzata ad un accordo tra le parti che verrà successivamente trascritto ai sensi dell’art. 2643, numero 12 bis, cod. civ.

Nonostante la chiarezza della legge, nella prassi si pone spesso la questione giuridica relativa alla possibilità di trascrivere l’accordo di accertamento dell’intervenuto acquisto dell’usucapione concluso tra privati che non si sono rivolti ad un organismo di mediazione.

Secondo il Tribunale di Milano (ordinanza n. 11046 del 20 dicembre 2022) non sarebbe possibile l’applicazione analogica dell’articolo 2643, numero 12 bis cod. civ. agli accordi privati di accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione conclusi in assenza di mediazione.

La trascrivibilità di un accordo di mediazione ai sensi dell’art. 2643 numero 12 bis cod. civ. rappresenterebbe infatti un’eccezione rispetto al più generale principio di cui all’articolo 2651 cod. civ. relativo alla trascrizione delle sentenze di accertamento dell’intervenuto acquisto a titolo di usucapione.

La disposizione pertanto non sarebbe applicabile agli accordi conclusi tra privati in quanto norma eccezionale e non suscettibile di interpretazione analogica.

Di diverso avviso pare essere il Tribunale di Lucca (sentenza n. 2084 del 6 novembre 2020) che si è espresso a favore della trascrivibilità dei negozi tra privati finalizzati all’accertamento dell’intervenuto acquisto a titolo di usucapione. Secondo questa pronuncia l’accordo privato è trascrivibile tanto quanto un accordo raggiunto in mediazione poiché soddisfa la medesima finalità di deflazionare il carico giudiziario.

Come riportato da uno studio di Federnotizie del 31/03/2023 (leggi qui l’articolo), la dottrina notarile propende per questo secondo orientamento.

Infatti, sia nella mediazione che nell’accordo raggiunto tra privati sarebbe rinvenibile la medesima ratio di deflazionare il carico giudiziario e pertanto anche il negozio giuridico avente ad oggetto l’accertamento dell’intervenuto acquisto a titolo di usucapione concluso senza mediazione può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.