Affitti brevi
Il condominio può impedire gli affitti brevi all'interno dello stabile ma ad alcune condizioni.
Ormai è noto a tutti di come il mercato degli affitti brevi sia in continua crescita.
L’indagine condotta da ReportAziende ha rilevato un aumento del 38% delle prenotazioni nel triennio 2021-2024 e oltre 180 milioni di presenze turistiche all’anno.
Questa crescita esponenziale ha profondamente trasformato questo fenomeno che da semplice fonte di reddito per proprietari di seconde case è diventato un comparto strutturato che ancora oggi si conferma un punto di riferimento fondamentale per il turismo nazionale.
La presenza sempre più capillare di alloggi destinati ad affitti brevi all’interno di stabili condominiali ha scatenato non poche controversie legali tra condomini e i cosiddetti “host”.
Ma si può davvero vietare di dare in locazione il proprio alloggio a turisti per brevi periodi?
Per rispondere al quesito occorre innanzitutto verificare se il contenuto del regolamento condominiale riguardi anche la destinazione delle singole unità immobiliari e quale sia il numero dei voti necessari in assemblea per imporre a tutti i condomini delle restrizioni sul godimento della proprietà esclusiva.
L’art. 1138 del codice civile prevede espressamente che il regolamento condominiale approvato a maggioranza possa avere ad oggetto disposizioni relative alle parti comuni ma non vi è alcun riferimento alla proprietà privata del singolo condomino.
Infatti per poter imporre che gli alloggi presenti nel condominio vengano adibiti esclusivamente ad uso abitativo occorre applicare le norme che disciplinano il contratto (art. 1321 e seguenti del codice civile) che per essere valido deve contenere l’accordo delle parti.
Pertanto, qualora vi sia la volontà della maggioranza dei condomini di vietare le locazioni brevi nello stabile, occorrerà comunque l’unanimità dell’assemblea e quindi l’accordo di tutti i proprietari delle unità immobiliari.
Solo dopo la delibera assembleare raggiunta all’unanimità la clausola limitativa della proprietà individuale costituirà un vincolo da trascrivere nei registri immobiliari che sarà pertanto opponibile a coloro che diventeranno condomini successivamente.
La giurisprudenza si è espressa anche su come debba presentarsi la trascrizione di questo vincolo per produrre effetti nei confronti di soggetti terzi divenuti condomini successivamente.
Come specificato nella recente pronuncia n. 3419/2025 della Corte di Appello di Roma, che richiama l'orientamento sancito nella sentenza n. 24526/2022 della Suprema Corte di Cassazione, non è sufficiente che nella nota di trascrizione sia citato il regolamento condominiale approvato all'unanimità ma occorrerà la precisa indicazione delle clausole che limitano i diritti dei condomini sui beni di proprietà esclusiva.
Pertanto dalla nota di trascrizione dovrà risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche l'espresso divieto di adibire gli alloggi a finalità diverse da quella abitativa.
Infatti, qualora la nota di trascrizione non individui chiaramente le clausole che istituiscono un vincolo, la limitazione non sarà opponibile ai successivi acquirenti.
La Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi anche in merito all’ipotesi in cui la clausola limitativa non venga trascritta nei pubblici registri.
Come sancito nella sentenza n. 6357/2022, in assenza di trascrizione le clausole limitative possono essere ugualmente opposte al terzo acquirente ma solo qualora quest’ultimo abbia manifestato una specifica presa d’atto del vincolo reale gravante sull’immobile all’interno del contratto di acquisto.
Quindi non sarà sufficiente un mero richiamo al regolamento stesso nell’atto di compravendita dell'immobile bensì sarà necessaria una specifica dichiarazione di presa di conoscenza da parte dell’acquirente del divieto di avviare un'attività di locazione turistica.
Pertanto, alla luce di quanto esposto, possiamo concludere che l'orientamento giurisprudenziale prevalente non agevola la posizione dei condomini nel contrasto alle locazioni brevi poiché è necessaria la volontà unanime dei condomini nonché la successiva trascrizione del vincolo a meno che il neo condomino non abbia espressamente accettato il divieto nell’atto di acquisto dell’immobile.
